Y cómo las cooperativas urbanas pueden convertir demanda dispersa en proyectos urbanos financiables
En muchas ciudades de América Latina el problema de la vivienda suele presentarse como una cuestión de escasez: faltan casas, faltan recursos, falta financiamiento.
Pero el problema es más complejo.
La demanda existe.
Los recursos también.
Lo que muchas veces falta es algo más profundo: instituciones capaces de transformar esa demanda en proyectos urbanos financiables.
La vivienda como problema estructural
Millones de hogares participan activamente en la economía urbana. Trabajan, ahorran, reciben remesas, combinan ingresos formales e informales o participan en redes familiares de apoyo.
Cada año miles de familias construyen, amplían o mejoran sus viviendas mediante autoconstrucción progresiva o crédito informal.
En Guatemala, el déficit habitacional supera 1.6 millones de viviendas, caracterizado principalmente por déficit cualitativo y por la expansión de asentamientos informales en zonas ambientalmente vulnerables.
La presión urbana no refleja únicamente la falta de viviendas.
Refleja la dificultad de producir proyectos urbanos formales capaces de responder a la demanda real.
Una gran parte de los hogares urbanos queda fuera del mercado formal de vivienda. No califican para créditos hipotecarios, no acceden a suelo urbano bien localizado y terminan resolviendo su necesidad habitacional mediante procesos informales.
La paradoja es clara:
existe demanda real y existen recursos dispersos para financiarla, pero el sistema no logra convertir esa demanda en proyectos urbanos estructurados.
La crisis de vivienda no es únicamente un problema de dinero.
Es, en gran medida, un problema de arquitectura institucional.
El vacío en el mercado de vivienda
Los sistemas hipotecarios tradicionales funcionan relativamente bien para un segmento limitado de la población: hogares con empleo formal, ingresos estables y capacidad de demostrar solvencia financiera.
Pero una proporción significativa de hogares urbanos vive en una zona intermedia.
Tienen ingresos relativamente estables, participan en la economía urbana y pueden ahorrar progresivamente, pero no cumplen con los requisitos de la banca tradicional. Tampoco califican para los programas más subsidiados de vivienda social.
Este grupo constituye lo que muchos analistas llaman el “missing middle” del mercado de vivienda: hogares con capacidad parcial de pago, pero sin acceso a instrumentos financieros adecuados.
Las consecuencias son visibles en casi todas las ciudades de la región:
- expansión urbana informal
- ocupación de zonas ambientalmente vulnerables
- urbanización sin infraestructura suficiente
- fragmentación territorial
En Guatemala, diagnósticos recientes realizados por Grupo Innovaterra para el BCIE estiman que alrededor de 900,000 hogares urbanos pertenecen a este segmento de ingreso emergente con capacidad parcial de pago, pero permanecen excluidos del sistema hipotecario formal.
Es decir: la demanda existe, pero no logra transformarse en proyectos urbanos financiables.
El problema de la bancabilidad
En el lenguaje financiero, un proyecto es bancable cuando cumple condiciones que permiten evaluarlo y financiarlo.
Entre ellas:
- claridad jurídica sobre la propiedad del suelo
- estructura institucional del proyecto
- mecanismos de gobernanza claros
- previsibilidad financiera
- gestión adecuada de riesgos
Muchos hogares urbanos tienen capacidad de pago.
Pero esa capacidad está dispersa, desorganizada y fuera de estructuras institucionales capaces de convertirla en proyectos evaluables por bancos o inversionistas.
Desde la perspectiva financiera, el problema no es únicamente la falta de recursos.
Es la falta de proyectos estructurados.
Lo que la economía cooperativa aporta
Las cooperativas de vivienda parten de una premisa simple:
la vivienda no es únicamente un activo financiero individual.
También es un proceso colectivo de organización social y construcción de territorio.
En distintos contextos, los modelos cooperativos han demostrado que es posible combinar:
- ahorro colectivo
- asistencia técnica
- gobernanza democrática
- mecanismos de ayuda mutua
para producir vivienda de calidad a costos accesibles.
Pero su contribución más interesante no está únicamente en la forma de financiar la vivienda.
Está en su capacidad para reorganizar las relaciones entre comunidad, financiamiento y ciudad.
Cuando la demanda se organiza colectivamente, cientos de hogares con capacidad de pago dejan de ser consumidores dispersos y se convierten en un proyecto inmobiliario estructurado.
La demanda se agrega.
La previsibilidad financiera aumenta.
Y el proyecto adquiere una escala que puede ser evaluada por bancos e inversionistas.
Instituciones que permiten producir ciudad
Las cooperativas de vivienda no emergen espontáneamente.
En países donde han tenido éxito —como Suecia o los Países Bajos— su desarrollo ha estado acompañado por ecosistemas institucionales coherentes: marcos legales estables, acceso a financiamiento y políticas públicas que facilitan el acceso al suelo.
A nivel regional, instituciones como We Effect y SISCA estan impulsando modelos de vivienda en cooperativa, siguiendo el ejemplo de Uruguay y del Salvador.
El punto importante no es copiar modelos.
Es entender que la producción de vivienda depende siempre de instituciones capaces de organizar la relación entre sociedad, suelo y financiamiento.
Cooperativas y condominios: una comparación útil
A menudo las cooperativas generan desconfianza porque se asocian con la propiedad colectiva.
Sin embargo, muchas formas de vivienda urbana ya funcionan bajo principios colectivos.
Un edificio en régimen de condominio es también una institución colectiva.
Los propietarios comparten espacios comunes, pagan cuotas de mantenimiento, participan en asambleas y toman decisiones sobre el funcionamiento del inmueble.
La diferencia es simple:
- en el condominio, la organización colectiva aparece después de construido el proyecto
- en la cooperativa, aparece antes, permitiendo estructurar el proyecto desde su origen
La ciudad ya funciona mediante instituciones colectivas.
La pregunta es si esas instituciones pueden también participar en la producción misma de la ciudad.
Una pregunta para Guatemala
En Guatemala existe una larga tradición de gestión colectiva del territorio, especialmente en comunidades indígenas que administran tierras comunales protegidas por la Constitución.
Sin embargo, esa lógica colectiva ha tenido poca presencia en la producción urbana de vivienda.
Parte de la explicación puede encontrarse en la arquitectura institucional del país.
Durante décadas, el sistema financiero y los instrumentos de desarrollo urbano han estado diseñados principalmente para reconocer propiedad individual titulada.
La propiedad colectiva ha tenido mayores dificultades para integrarse en los sistemas de financiamiento e inversión.
Algunos cambios recientes podrían abrir nuevas posibilidades.
La reforma al Artículo 30 Bis de la Ley Orgánica del Presupuesto permite la construcción de infraestructura pública en tierras comunales sin exigir la subdivisión individual de la propiedad, reconociendo la gobernanza colectiva.
Más allá de su impacto inmediato, plantea una pregunta interesante:
si el principal obstáculo institucional era la dificultad de reconocer la propiedad colectiva dentro de los sistemas de inversión,
¿podría este cambio abrir también nuevas posibilidades para modelos de vivienda cooperativa urbana?
Repensar cómo producimos ciudad
Durante décadas el debate sobre vivienda ha oscilado entre dos polos:
el mercado inmobiliario
y la política pública.
El primero produce vivienda para quienes pueden acceder al crédito.
El segundo intenta compensar parcialmente las fallas del mercado mediante subsidios.
Entre ambos polos permanece un amplio segmento de hogares cuya capacidad de pago no logra convertirse en proyectos habitacionales viables.
Las cooperativas sugieren una tercera vía:
instituciones colectivas capaces de estructurar demanda, movilizar recursos dispersos y producir proyectos urbanos integrados.
En un país donde el déficit supera 1.6 millones de viviendas y donde cerca de 900,000 hogares urbanos tienen capacidad parcial de pago, el desafío no es únicamente construir más casas.
El desafío es convertir esa demanda real en proyectos urbanos financiables.
Porque el problema de la vivienda no siempre es la falta de casas.
Muchas veces es la falta de instituciones capaces de producir ciudad.