¿Para quién se verticaliza la Ciudad de Guatemala? Vivienda, valor urbano y acceso a la ciudad

La Ciudad de Guatemala se está haciendo más alta. El POT, la densificación y los nuevos instrumentos de vivienda prioritaria han demostrado que es posible construir apartamentos cerca de empleos, servicios y transporte público. Pero la mayor parte de la verticalización sigue orientada a segmentos con mayor capacidad de pago, mientras la demanda mayoritaria continúa enfrentando barreras de acceso. El problema no es construir en altura. La cuestión es que el valor generado por la densificación no está retornando, en la misma escala, como vivienda asequible, infraestructura y mejores condiciones urbanas.

Una ciudad que crece hacia arriba

La Ciudad de Guatemala está cambiando de silueta. En zonas donde hace apenas dos décadas predominaban casas, talleres, comercios dispersos o terrenos de baja intensidad constructiva, hoy se levantan torres de apartamentos, edificios mixtos y proyectos residenciales que prometen cercanía, seguridad, servicios y una nueva forma de vivir la ciudad. La imagen de las grúas y los nuevos edificios suele interpretarse como señal de modernización: una capital más compacta, más dinámica y menos dependiente de la expansión periférica.

Pero detrás de esa transformación aparece una pregunta fundamental: ¿para quién se está verticalizando la Ciudad de Guatemala?

Hace años, Edelberto Torres-Rivas describió Guatemala como un edificio de cinco niveles: sótanos de pobreza, pisos intermedios frágiles y un penthouse distante, luminoso y separado del resto. La imagen sigue siendo incómodamente útil. La Ciudad de Guatemala se llena hoy de torres, apartamentos y nuevos niveles construidos, pero la pregunta de fondo permanece: si la sociedad sigue funcionando como un edificio sin ascensores, ¿qué tipo de ciudad produce su nueva verticalización?

La pregunta importa porque una ciudad puede producir muchos apartamentos sin resolver su problema de vivienda. Puede construir más metros cuadrados y, al mismo tiempo, expulsar a buena parte de sus habitantes hacia municipios periféricos, asentamientos precarios o viviendas inadecuadas. Puede generar una enorme rentabilidad inmobiliaria en las zonas mejor ubicadas, mientras miles de familias siguen sin encontrar una solución habitacional compatible con sus ingresos.

La densificación es necesaria en una ciudad marcada por la expansión dispersa, el congestionamiento y los costos crecientes de llevar infraestructura hacia periferias cada vez más lejanas. La pregunta es qué tipo de densificación estamos construyendo, cómo se distribuye el valor que produce y bajo qué reglas ese valor puede traducirse en vivienda, infraestructura y mejores condiciones urbanas.

Una ciudad que no alcanza a la mayoría

La paradoja aparece con claridad cuando se comparan los mapas de la nueva oferta inmobiliaria con la estructura real de la demanda habitacional metropolitana. Algunos datos encontrados apuntan a que el municipio de Guatemala cuenta con alrededor de 400 proyectos activos de edificios de vivienda vertical, con más unidades en aprobación por parte de la municipalidad. Por otro lado, en mayo de 2026, un artículo de República Urbe reportó que la vivienda prioritaria y asequible había alcanzado 32 proyectos de edificios distribuidos desde el Centro Histórico hasta zonas 7, 11, 12, 14, 17, 18 y 21. El portal de la Empresa Metropolitana de Vivienda y Desarrollo Urbano —EMVDU— registra actualmente 11 proyectos ejecutados o en obra, 8 en proceso de licencia y 13 anteproyectos en análisis. Es un logro relevante: demuestra que la vivienda de menor precio puede producirse dentro de la ciudad consolidada, cerca de empleos y servicios, y no solamente en periferias cada vez más distantes.

Sin embargo, la escala sigue siendo reducida cuando se contrasta con la magnitud de la necesidad. Un diagnóstico reciente de Grupo Innovaterra del mercado de vivienda de interés social en el Área Metropolitana de la Ciudad de Guatemala —AMCG— estima que existen 919,236 hogares metropolitanos. De ellos, 764,945 hogares, equivalentes al 83.2%, pertenecen a los segmentos C2/C3 y D1; al agregar el segmento D2, la proporción llega al 90.1% de los hogares. En otras palabras, la inmensa mayoría de la demanda metropolitana se concentra en familias con capacidades de pago limitadas, precisamente aquellas para quienes la oferta inmobiliaria formal suele resultar inaccesible.

El mismo estudio reporto que 235,610 hogares metropolitanos viven en alquiler, aproximadamente uno de cada cuatro. Además, cerca del 15% carece de agua dentro de la vivienda y 12.1% utiliza servicios sanitarios compartidos. La emergencia habitacional de la metrópoli, entonces, no consiste únicamente en que falten unidades nuevas: también existe una crisis de asequibilidad, localización, calidad y acceso a servicios.

El BID ha documentado el problema a escala nacional: en 2018, Guatemala registraba un déficit habitacional de 1.60 millones de viviendas; al incorporar deficiencias en servicios básicos, el déficit ascendía a 2.24 millones, concentrado principalmente en problemas cualitativos. El mismo estudio estima que una vivienda puede costar entre tres y seis veces el ingreso anual de una familia y que el gasto mensual habitacional puede absorber hasta el 40% de sus ingresos.

La ciudad, por tanto, no enfrenta una falta genérica de construcción. Enfrenta algo más complejo: se construye vivienda, pero no en el precio, la localización ni la modalidad que necesita la mayoría de los hogares.

El POT no solo ordena la ciudad: también produce valor inmobiliario

El Plan de Ordenamiento Territorial —POT— fue una transformación importante para la gestión urbana de la Ciudad de Guatemala. Introdujo reglas más claras sobre usos del suelo, intensidades de construcción, zonas generales y localización de mayores densidades. Su lógica tiene sentido urbano: permitir más construcción en áreas con mejor conectividad y cercanía a corredores de transporte puede contribuir a contener la expansión de la mancha urbana y a acercar vivienda, empleo y servicios.

Pero el POT también tiene otra dimensión que suele discutirse menos: cuando una norma permite construir más, crea valor económico.

Un terreno donde antes podían construirse pocos metros cuadrados adquiere otro valor cuando la regulación permite más niveles, mayor edificabilidad o menores exigencias de estacionamiento. Esa diferencia no surge únicamente del esfuerzo empresarial del desarrollador. Surge también de una decisión pública: la ciudad autoriza un aprovechamiento mayor del suelo y, con ello, genera valor urbano.

El estudio del BID sobre la cadena de valor de la vivienda describe claramente este proceso. Señala que el programa de vivienda prioritaria se apoya en la redensificación, el aprovechamiento óptimo del suelo y participación pública en el valor creado por decisiones urbanísticas; además, documenta que la Ciudad de Guatemala ha implementado instrumentos como el POT, el incremento de edificabilidad y altura, la reducción o eliminación de estacionamientos y la disminución de tasas municipales para incentivar proyectos de vivienda prioritaria y asequible.

Ese principio es correcto: si la ciudad genera valor mediante la norma, una parte de ese valor puede utilizarse para producir vivienda más accesible. La tensión aparece cuando ese mecanismo de valorización no está suficientemente conectado con objetivos públicos de vivienda, infraestructura y calidad urbana.

400 proyectos verticales activos de tipo premium con apenas 50 proyectos sociales o asequibles ilustran precisamente esa tensión. La ciudad ha logrado activar una poderosa maquinaria de densificación y valorización del suelo. Pero la parte de esa maquinaria orientada explícitamente a resolver el acceso a vivienda sigue siendo minoritaria.

Esta es la pregunta central que el debate urbano debería hacerse:

¿Cuánto del valor generado por el POT retorna efectivamente a la ciudad en forma de vivienda asequible, transporte público, agua, drenajes, espacio público y áreas verdes?

No se trata de cuestionar que un desarrollador obtenga rentabilidad. Sin rentabilidad, difícilmente habrá producción privada de vivienda a escala. Se trata de reconocer que esa rentabilidad depende también de bienes colectivos: normas urbanas, infraestructura pública, localización central, inversión municipal, redes de transporte y servicios. Si la ciudad crea parte del valor, la ciudad debe participar de sus beneficios.

La vivienda prioritaria demuestra que otro modelo es posible, pero todavía no es suficiente

La vivienda prioritaria merece una lectura equilibrada. No es correcto tratarla como simple maquillaje social de la verticalización. La experiencia de la EMVDU demuestra algo importante: es posible producir vivienda de menor precio dentro de la ciudad, cerca del transporte y los servicios, utilizando incentivos normativos y financieros para reducir costos.

El programa municipal, creado a partir del Reglamento del Régimen Especial para el Desarrollo de Vivienda Prioritaria de 2019, busca promover apartamentos construidos por empresas privadas, bajo regulación e incentivos administrados por la EMVDU. Segun presentaciones de la municipalidad, la demanda efectiva identificada por la EMVDU supera las 70,000 unidades, concentradas en segmentos D1–C3; el 96% de la demanda registrada corresponde a hogares con ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos; y las soluciones habitacionales impulsadas por la empresa municipal presentan superficies cercanas a 46 m², con precios entre Q250,000 y Q361,000.

La noticia más reciente sobre el sector refuerza la viabilidad del modelo. Según República Urbe, desarrolladores participantes en un foro organizado por ACENVI y EMVDU señalaron que los proyectos de vivienda prioritaria pueden obtener retornos anuales del 15% al 20%, llegando en algunos casos hasta el 25% cuando se controlan tiempos, costos, licencias y absorción comercial. La misma publicación indica que el CHN proyecta Q4,000 millones para el Fondo para la Adquisición de Primera Vivienda —FAPRIVI—, equivalente a unas 10,000 viviendas, con cuotas mensuales promedio que podrían reducirse a aproximadamente Q1,700 para familias beneficiarias.

Estos datos son importantes porque desmontan un prejuicio recurrente: que la vivienda para familias de menores ingresos solo puede producirse mediante subsidios públicos sin lógica económica. La vivienda prioritaria puede ser financieramente viable. Puede interesar a desarrolladores, bancos, proveedores y compradores. Puede encontrar demanda rápida y sostenida.

Pero precisamente porque puede funcionar como negocio, es necesario formular una pregunta más exigente: ¿se convertirá en el centro de una estrategia urbana inclusiva o será apenas un segmento complementario dentro de un mercado vertical dominado por productos de mayor rentabilidad y menor impacto social?

La reforma municipal COM-24-2025 merece particular atención en este debate. Al actualizar el reglamento de vivienda prioritaria, consolida mecanismos mediante los cuales la producción de este tipo de vivienda puede habilitar beneficios urbanísticos, incluyendo edificabilidad o altura ampliada en zonas con mayor potencial inmobiliario. La lógica puede ser virtuosa si logra multiplicar vivienda accesible. Hasta ahora, sin embargo, los resultados de la EMVDU siguen siendo limitados frente a la magnitud de la demanda habitacional. Por eso, la reforma también exige transparencia: cuántas viviendas prioritarias se producen, qué incentivos reciben los proyectos, cuánto valor adicional obtienen los desarrolladores y cómo se garantiza que el beneficio público sea proporcional al beneficio privado.

La vivienda prioritaria no debería quedar como un componente marginal dentro de un modelo dominado por productos de mayor rentabilidad. Debería convertirse en una pieza central para rediseñar la densificación urbana.

Vivienda como hogar o vivienda como activo financiero

El mercado inmobiliario no produce solamente lugares para vivir. Produce también activos: bienes patrimoniales que pueden apreciarse, alquilarse, revenderse o utilizarse para generar renta. Esa dimensión no es ilegítima en sí misma. Muchas familias construyen su patrimonio precisamente mediante la compra de una vivienda.

El problema surge cuando la función financiera desplaza a la función habitacional. Cuando los apartamentos mejor localizados de una ciudad dejan de concebirse principalmente como hogares para quienes trabajan, estudian y viven en ella, y pasan a diseñarse como productos de inversión para compradores capaces de capturar el valor generado por la norma.

En la Ciudad de Guatemala, la verticalización reciente se inserta en esa lógica. Muchos proyectos se ofrecen no únicamente por sus cualidades residenciales, sino por su potencial de inversión, su posibilidad de alquiler y su valorización futura. El propio diagnóstico del BID señala que la oferta formal guatemalteca se dirige principalmente hacia segmentos medios y medios-altos, mientras los hogares con menores ingresos encuentran una oferta limitada, inadecuada o fuera de su capacidad de pago.

Airbnb y otras plataformas de alquiler temporal forman parte de este proceso, aunque no deben presentarse como causa única de la crisis habitacional. La vivienda inaccesible en Guatemala existía antes de Airbnb y responde a problemas estructurales: bajos ingresos, informalidad laboral, escasa oferta asequible, falta de suelo servido, insuficientes instrumentos financieros y débil política pública.

Pero las plataformas de alquiler temporal introducen un incentivo adicional: un apartamento céntrico, próximo a zonas comerciales, hospitales, universidades, empleo o aeropuerto, puede resultar más rentable como alojamiento temporal que como vivienda estable para una familia urbana. Es decir, la vivienda bien localizada puede salir del circuito residencial ordinario para convertirse en un activo de renta de corto plazo. El efecto más delicado de esta lógica no está solamente en el alquiler temporal de una unidad, sino en cómo modifica las expectativas sobre el valor del suelo. Cuando una vivienda bien ubicada se valora por su capacidad de generar renta de corto plazo, el suelo se encarece y se vuelve menos accesible para proyectos de vivienda asequible o prioritaria. No es la causa única de la crisis habitacional, pero puede reforzar una lógica de valorización que desplaza usos residenciales más estables.

La magnitud nacional del fenómeno ya merece atención pública. En 2024, la SAT informó la identificación de aproximadamente 2,600 personas vinculadas a arrendamientos ocasionales mediante plataformas, correspondientes a 7,242 inmuebles y más de 250,000 servicios de alojamiento realizados durante dos años sin el cumplimiento tributario correspondiente. El dato no permite todavía medir el efecto específico sobre rentas o precios de vivienda en la Ciudad de Guatemala, pero sí demuestra que el mercado de alquiler temporal dejó de ser marginal.

La cuestión no es prohibir que una persona alquile ocasionalmente una habitación o un apartamento. La cuestión es diferenciar entre esa práctica y la acumulación sistemática de unidades residenciales para explotar renta temporal en las zonas de mayor valorización urbana.

Una política urbana seria debería, como mínimo, conocer cuántas viviendas completas están dedicadas al alquiler de corta estancia, en qué zonas se concentran, cuántos operadores administran múltiples inmuebles y qué relación existe entre esa actividad, los precios de alquiler tradicional y la transformación de los barrios.

La vivienda puede ser patrimonio. Puede producir rentabilidad. Pero en una ciudad profundamente desigual, no puede ser únicamente un instrumento para capturar renta de una localización cuyo valor depende también de decisiones públicas, infraestructura colectiva y vida urbana acumulada.

El costo invisible de la verticalización: agua, tráfico, drenajes y servicios

Construir más vivienda dentro de la ciudad puede ser positivo. Pero construir más hogares en una zona significa también aumentar el consumo de agua, la generación de aguas residuales, los viajes diarios, la demanda de transporte, la presión sobre banquetas, calles, escuelas, parques y sistemas de recolección de residuos.

La densificación solo es sostenible cuando se acompaña de infraestructura. De lo contrario, el valor inmobiliario se privatiza y los costos urbanos se reparten entre todos.

Este problema es especialmente delicado en la Ciudad de Guatemala. El crecimiento urbano metropolitano ocurre en un contexto de presión creciente sobre el agua, alta dependencia de soluciones privadas para abastecimiento, debilidades en tratamiento de aguas residuales, congestionamiento estructural y vulnerabilidad ambiental en barrancos y cuencas metropolitanas. Las cifras del Censo 2018 señalan que menos del 25% de los centros poblados del país cuenta con plantas de tratamiento de aguas servidas y datos del MARN muestran que aproximadamente el 95% de las aguas residuales generadas no recibe tratamiento adecuado antes de ser vertida en cuerpos de agua. Además, el crecimiento urbano y la impermeabilización del suelo reducen la infiltración, aumentan la escorrentía y agravan problemas de inundación y degradación ambiental.

En movilidad, la lógica del POT de concentrar densidades cerca de corredores de transporte público resulta conceptualmente adecuada. Pero esa lógica requiere una pregunta empírica: ¿la inversión en transporte público, espacio peatonal y conectividad ha crecido al mismo ritmo que los nuevos metros cuadrados autorizados y construidos?

La vivienda prioritaria ha incorporado acertadamente el principio de localización cercana a transporte y servicios. Los reglamentos municipales de vivienda social establecen que el 100% de los proyectos se ubica a un máximo de 560 metros de transporte público y que el 70% se encuentra a menos de 160 metros de corredores de transporte. Ese criterio debería ampliarse a toda la verticalización urbana, no solo a los proyectos sociales.

Todo proyecto que se beneficia de mayor edificabilidad, localización privilegiada y valorización urbana podría integrarse a un esquema más claro de contribución a las infraestructuras que hacen viable su rentabilidad: agua, transporte público, drenajes, espacio público, arborización urbana y vivienda asequible.

La ciudad necesita avanzar hacia un modelo en el que los beneficios del crecimiento urbano se traduzcan mejor en infraestructura, servicios, espacio público y opciones habitacionales. Cuando esto no ocurre, los costos aparecen después como presión sobre el tráfico, el agua, los drenajes, los barrancos y los hogares desplazados hacia periferias lejanas.

No necesitamos una ciudad menos densa: necesitamos una densidad más justa

Criticar el modelo actual no significa defender la expansión horizontal. Como lo señale en un articulo anterior sobre movilidad y transporte, una ciudad que sigue creciendo hacia Villa Nueva, Mixco, San José Pinula, Fraijanes o municipios cada vez más distantes también reproduce desigualdad: obliga a los hogares a gastar más tiempo y dinero en transporte, aumenta el costo de extender servicios públicos, consume suelo natural y agrícola, y consolida una vida urbana fragmentada.

La alternativa no es construir menos ciudad. Es construirla de otra manera.

Una ciudad socialmente justa puede ser densa y vertical. Pero necesita que la vivienda asequible deje de ser residual. Necesita barrios donde convivan hogares de distintos ingresos; transporte público suficiente; agua y drenajes dimensionados para el crecimiento; áreas verdes y espacio público; alquiler protegido; y mecanismos mediante los cuales la contribución proporcional generada por decisiones públicas regrese parcialmente a la sociedad.

Existen experiencias internacionales que permiten ampliar la conversación. Viena ha sostenido durante décadas una amplia oferta de vivienda municipal y cooperativa, de manera que el acceso residencial no dependa exclusivamente del mercado privado. Barcelona ha avanzado en restricciones al alquiler turístico para proteger la función residencial permanente en zonas sometidas a presión. Los Community Land Trusts, utilizados en ciudades de Europa y Norteamérica, separan el suelo de la vivienda para impedir que toda la valorización futura se traduzca en especulación y pérdida de asequibilidad. En varias ciudades latinoamericanas, la redistribución del valor urbano y los instrumentos asociados al desarrollo orientado al transporte han permitido financiar infraestructura pública o vivienda social.

Guatemala no necesita copiar mecánicamente ninguno de esos modelos. Pero sí necesita abandonar la idea de que producir apartamentos de mercado equivale automáticamente a producir ciudad.

El país cuenta ya con una base institucional para avanzar: el POT, la EMVDU, el régimen de vivienda prioritaria, la Ley de Vivienda, el sistema FHA, nuevos mecanismos financieros promovidos por el CHN y el proceso de formulación de una Política Nacional de Desarrollo Urbano. El desafío consiste en convertir esas piezas dispersas en un modelo urbano coherente.

Como he desarrollado en otro texto sobre cooperativas de vivienda urbana, una parte del desafío consiste en convertir demanda dispersa en proyectos financiables: organizar hogares con capacidad parcial de pago, movilizar ahorro colectivo y crear estructuras institucionales capaces de producir ciudad. Esa vía no reemplaza al mercado ni a la política pública, pero puede abrir un espacio intermedio entre el subsidio tradicional y la vivienda puramente comercial.

Ese modelo debería incluir, al menos, los siguientes principios:

• Primero, revisar el POT de la Ciudad de Guatemala a la luz de sus casi dos décadas de implementación. El plan logró activar una dinámica de verticalización y redensificación que antes era mucho más limitada; ahora corresponde evaluar sus efectos sobre precios del suelo, vivienda asequible, infraestructura, movilidad, agua y calidad urbana.
• Segundo, toda ampliación significativa de edificabilidad o altura en zonas de alta valorización debería vincularse a obligaciones claras de vivienda asequible o contribuciones equivalentes a un fondo urbano.
• Tercero, la vivienda prioritaria debe escalarse sustantivamente, pasando de varios miles de unidades a una política sostenida de producción masiva, con metas anuales, trazabilidad de incentivos y evaluación pública de resultados.
• Cuarto, la ciudad necesita una política de alquiler asequible y alquiler con opción a compra. El leasing habitacional anunciado por el CHN puede ser relevante para familias que ya pagan renta, pero no logran reunir un enganche hipotecario.
• Quinto, el alquiler de corta estancia debe regularse mediante registro, fiscalización, intercambio de información, diferenciación entre anfitriones ocasionales y operadores múltiples, y eventualmente restricciones territoriales donde se observe desplazamiento de vivienda residencial.
• Quinto, la participación pública en el valor creado por decisiones urbanísticas debe financiar no solo vivienda, sino también transporte público, redes de agua, tratamiento de aguas residuales, drenajes sostenibles, infraestructura verde y espacio público.
• Sexto, la futura Política Nacional de Desarrollo Urbano debe incorporar una lectura metropolitana: el mercado de vivienda, el transporte, el agua y los asentamientos precarios no terminan en los límites administrativos del municipio de Guatemala.

Lo que sí se puede hacer: una agenda de corresponsabilidad urbana

La transformación urbana no debería construirse contra el sector inmobiliario, sino con reglas capaces de orientar su energía hacia objetivos de ciudad. La Ciudad de Guatemala necesita inversión privada, capacidad constructiva, financiamiento, suelo bien utilizado y proyectos técnicamente viables. Sin esos elementos, difícilmente podrá producir vivienda a la escala que requiere.

Pero esa capacidad necesita un marco público más claro. La pregunta no es si los desarrolladores deben ganar o no. La pregunta es cómo hacer que la rentabilidad inmobiliaria sea compatible con vivienda asequible, infraestructura, movilidad, agua, espacio público y mezcla social.

La vivienda prioritaria ofrece una primera evidencia de esa posibilidad: cuando los incentivos, la demanda y la localización se alinean, la producción privada puede acercarse a objetivos públicos. El reto es convertir esa experiencia en una regla más amplia de densificación, no dejarla como excepción.

También existen señales desde el propio sector privado que vale la pena observar. Algunas iniciativas, como Urbana Fund, han intentado estructurar vivienda urbana sostenible y de bajo precio a partir de suelo bien ubicado, diseño previo, permisos resueltos y articulación con desarrolladores. Otras, como CASSA, han explorado soluciones constructivas sostenibles y autosuficientes —incluyendo bambú, captación de agua lluvia, energía solar y saneamiento— más cercanas a contextos rurales, periurbanos o de baja infraestructura. Son aproximaciones distintas, todavía parciales, pero muestran algo importante: la barrera del precio no se rompe solamente con subsidios; también puede abordarse desde el diseño, la tecnología, el suelo, el financiamiento, la gestión de permisos y la forma de estructurar el negocio inmobiliario.

Una agenda urbana de corresponsabilidad podría partir de algunos acuerdos básicos.

• El primero es transparencia. La ciudad debería poder saber cuánta edificabilidad adicional se autoriza, qué valor genera, qué obligaciones públicas produce y cuántas viviendas asequibles resultan de esos incentivos.
• El segundo es proporcionalidad. A mayor beneficio urbanístico, mayor contribución urbana. Esa contribución puede tomar distintas formas: vivienda prioritaria dentro del proyecto, aportes a un fondo de vivienda, inversión en espacio público, mejoras de infraestructura o financiamiento de transporte y drenajes.
• El tercero es diferenciación. No todos los actores inmobiliarios operan de la misma manera. No es lo mismo una familia que compra un apartamento, un pequeño propietario que alquila una unidad, una empresa que desarrolla vivienda prioritaria o un operador que acumula múltiples inmuebles para renta temporal. La política pública debe distinguir esas situaciones, no tratarlas como si fueran equivalentes.
• El cuarto es escala metropolitana. La vivienda, el agua, la movilidad y el suelo no terminan en el límite administrativo del municipio. Una densificación más justa requiere coordinación entre municipios, gobierno central, banca pública, desarrolladores, comunidades y operadores de servicios.
• El quinto es estabilidad de reglas. Pedir mayor retorno público no significa producir incertidumbre permanente. Al contrario: una ciudad con reglas claras, medibles y previsibles puede dar más certeza al sector privado y más beneficios a la sociedad.

La transformación urbana requiere que las decisiones públicas y privadas respondan a una visión compartida. Se logra construyendo un marco donde invertir en ciudad también signifique producir ciudad.

La ciudad que queremos no puede depender únicamente de quién pueda pagarla

Una ciudad esta hecha de piedra, gentes y reglas.

La verticalización de la Ciudad de Guatemala no es, por sí misma, un problema. Puede ser una oportunidad para reducir expansión periférica, acercar hogares al empleo, reactivar zonas centrales y usar mejor la infraestructura existente.

Pero esa oportunidad no se realizará automáticamente. Depende de las reglas que orienten el crecimiento, de la capacidad pública para reinvertir parte del valor que la propia ciudad genera y de la disposición del sector privado a participar en un modelo urbano más corresponsable.

La pregunta decisiva no es si la ciudad debe crecer hacia arriba. La pregunta es cómo hacer que ese crecimiento también eleve la calidad de vida colectiva.

La vivienda no es únicamente un bien transable ni un instrumento patrimonial. Es también el lugar desde el cual las personas acceden al trabajo, al cuidado, a la educación, a la seguridad, a la comunidad y a la vida urbana.

Por eso, el debate sobre el POT, la verticalización, la vivienda prioritaria y el alquiler temporal no debería reducirse a una disputa entre defensores y críticos del desarrollo inmobiliario. Es una discusión más profunda sobre cómo se distribuyen los beneficios y los costos de producir ciudad.

Cada nuevo ciclo de densificación debería dejar algo más que edificios: debería dejar vivienda accesible, infraestructura, espacio público, servicios y mejores condiciones para vivir en la ciudad.