La reforma al IUSI prometió aliviar a los propietarios. Una modelación de sus efectos permite estimar la factura que ahora deberán absorber las municipalidades, la inversión y la ciudad.
La votación terminó. El alivio político ya fue celebrado: el Congreso aprobó el Decreto 18-2026, que establece una tasa cero para los inmuebles residenciales y de uso mixto.
Ahora toca abrir las cuentas.
Muchas personas recibieron la reforma con alivio. En conversaciones, redes sociales y grupos de WhatsApp se repite una explicación directa: mejor no pagar, porque en la municipalidad se lo roban. Esa reacción no debe despreciarse. Está alimentada por años de opacidad, obras cuestionables, gasto mal priorizado y una experiencia cotidiana en la que numerosos vecinos no reconocen en servicios el impuesto que pagan.
Pero si el problema era la corrupción o la mala calidad del gasto, eliminar una fuente de ingresos no lo corrige. Tampoco obliga a las municipalidades a gastar mejor. Puede reducir su capacidad financiera y hacer que el costo reaparezca de formas menos visibles.
En 2025, la Municipalidad de Guatemala percibió Q752.3 millones por IUSI. Representaban el 52.3 % de sus ingresos propios y el 38.1 % de sus ingresos totales. En Santa Catarina Pinula, la recaudación alcanzó Q99.2 millones.
La reforma modifica de golpe esa arquitectura fiscal. Mantiene el impuesto para los usos comerciales y asigna a las municipalidades los timbres de segundas y posteriores transferencias inmobiliarias. El texto aprobado establece plazos distintos para la entrada en vigor de cada cambio, pero ninguna de sus disposiciones permite suponer que el ingreso perdido se repondrá automáticamente.
En esta discusión se han mezclado tres preguntas diferentes: si el IUSI estaba bien calculado y aplicado; si las municipalidades gastan con eficiencia y transparencia; y qué ocurre cuando se elimina de manera abrupta una parte importante de sus ingresos. Es posible cuestionar seriamente las dos primeras y, al mismo tiempo, preocuparse por la tercera.
Este artículo se ocupa de esa tercera pregunta: cuánto dinero puede faltar, cómo reaccionarán los municipios y dónde puede reaparecer el costo.
En los tres artículos anteriores discutí por qué el enojo ciudadano era legítimo pero la reforma propuesta era equivocada, por qué debilitar el IUSI era fiscalmente irresponsable y por qué la votación representaba una decisión histórica para la autonomía municipal. Ahora corresponde seguir la cadena que empieza después de la decisión.
Esa fue también la pregunta que abordamos en esta conversación con Tan/Gente sobre la reforma al IUSI: una vez anunciado el alivio, ¿qué ocurre con los pagos, las obras y los servicios que dependían de ese ingreso?
Para responderla construimos escenarios. No pretenden anticipar con exactitud un presupuesto que todavía no existe. Sirven para establecer órdenes de magnitud y seguir sus consecuencias. En la capital, la reducción anual estimada podría situarse entre Q349.9 y Q513.1 millones. En Santa Catarina Pinula, entre Q39.7 y Q59.5 millones. Estos rangos todavía no descuentan el rendimiento de los timbres inmobiliarios, que aún no puede estimarse.
Son cifras suficientemente grandes para alterar proyectos, contratos y decisiones urbanas. La resaca municipal empieza allí.
Entre Q350 y Q513 millones menos en la capital
El modelo parte de la recaudación efectivamente percibida en 2025 y ensaya distintas participaciones de los inmuebles residenciales dentro de la base tributaria. Después descuenta la recaudación que permanecería por los usos comerciales. El eventual rendimiento de los timbres queda fuera del cálculo porque todavía no existe una base suficiente para estimarlo.
El escenario bajo arroja una pérdida cercana a Q349.9 millones al año. El alto alcanza Q513.1 millones.
El rango es amplio porque las municipalidades no publican una desagregación suficientemente clara de la recaudación por uso del inmueble y porque todavía desconocemos cuánto producirán los timbres inmobiliarios. Esa incertidumbre afecta el punto exacto dentro del rango; no altera la escala del problema.
Incluso en el escenario bajo, la capital perdería casi la mitad de lo que recaudó por IUSI en 2025. En el escenario alto, la reducción se acercaría a dos tercios. Ningún presupuesto absorbe cientos de millones de quetzales sin modificar decisiones.
Distribuido entre los hogares de la capital, el faltante equivale aproximadamente a Q120–Q176 mensuales por hogar, o Q188–Q275 por hogar propietario. Nadie recibirá necesariamente una factura con ese monto. La equivalencia permite entender la dimensión de una carga que no desaparece con la exención: cambia de lugar.
Si no la paga el propietario mediante el IUSI, tendrá que aparecer en alguna combinación de recortes, tarifas, nuevas cargas, deuda o transferencias del Gobierno central.
La primera consecuencia será financiera
Los municipios no esperan a cerrar el año para descubrir si tienen dinero. Elaboran presupuestos, programan compras, licitan obras y negocian financiamiento a partir de flujos previstos. Cuando una fuente que representaba más de la mitad de los ingresos propios de la capital se reduce, el ajuste comienza mucho antes de que las calles muestren sus efectos.
La primera señal puede ser una modificación presupuestaria. Después vendrán proyectos reprogramados, obras ejecutadas por etapas, mantenimiento diferido o contrapartidas reducidas. También habrá que revisar qué inversiones fueron estructuradas usando ingresos propios como respaldo y cuáles dependen de flujos recurrentes para atender pagos futuros.
No hace falta que una municipalidad caiga formalmente en default para que exista una contracción seria. Puede cumplir sus obligaciones existentes y perder, al mismo tiempo, la capacidad de asumir nuevos créditos. Puede pagar una obra en marcha y posponer la siguiente. Puede conservar un servicio y renunciar a ampliarlo.
El efecto tampoco se limita al monto que deja de entrar. Los ingresos propios funcionan como palanca: permiten aportar contrapartidas, combinar recursos con cooperación y demostrar capacidad de pago ante los bancos. Por eso, Q1 menos de recaudación puede significar más de Q1 menos de inversión movilizada.
Aquí se vuelve urgente identificar los créditos, fideicomisos y proyectos que utilizan ingresos municipales como respaldo. Todavía no contamos con un inventario público que permita afirmar cuáles tienen el IUSI específicamente pignorado. La ausencia de esa información no elimina la exposición. Obliga a transparentarla antes de que el ajuste aparezca como atraso, renegociación o cancelación.
Las primeras reacciones municipales ya permiten ver dónde puede sentirse esa presión. La Asociación Nacional de Municipalidades advirtió que 277 municipios perciben ingresos del IUSI y más de 50 dependen especialmente de ellos. En Mixco, el alcalde señaló como áreas expuestas el mantenimiento vial, los drenajes, el asfaltado y proyectos como el Aerómetro. Son declaraciones de actores interesados, no una auditoría financiera; pero muestran que la discusión ya se trasladó del impuesto a la continuidad de la inversión y los servicios.
¿Dónde buscará la capital entre Q350 y Q513 millones?
Una municipalidad grande tiene varias vías para responder. Puede recortar gasto. Puede elevar tarifas. Puede intensificar el cobro sobre actividades que continúan gravadas. Puede recurrir a deuda. Puede negociar transferencias con el Gobierno central. También puede trasladar una parte de la carga hacia el desarrollo inmobiliario formal.
El modelo explora esta última posibilidad. Si la capital intentara recuperar mediante licencias, contribuciones, convenios de impacto vial u otros instrumentos asociados al desarrollo el 35 % del faltante, tendría que obtener entre Q122.5 y Q179.6 millones adicionales cada año.
La magnitud permite comprender la presión que recaería sobre el mercado formal. Para ilustrarla, distribuimos ese monto entre un rango de 10,000 a 20,000 unidades nuevas por año. La carga resultante sería de aproximadamente Q6,100 a Q18,000 por unidad. Si los promotores trasladaran al comprador entre 50 % y 70 %, el efecto estimado sobre el precio sería de alrededor de Q3,100 a Q12,600 por vivienda nueva.
No todas las viviendas recibirían el mismo impacto. La producción anual puede variar; algunas cargas recaerían sobre proyectos comerciales; y la incidencia se repartiría entre suelo, margen del desarrollador y precio final. Pero el ejercicio revela un mecanismo que la reforma ignoró: una parte del alivio concedido a la vivienda existente puede reaparecer en el costo de producir vivienda nueva.
La paradoja sería considerable. Una reforma presentada como protección a la vivienda podría encarecer la entrada al mercado formal para quienes todavía no tienen una.
También podría incentivar desarrollos fuera del municipio, aumentar la negociación proyecto por proyecto o favorecer a quienes tengan mayor capacidad para absorber y trasladar costos. La decisión tributaria terminaría influyendo en la localización de la inversión y en la forma de crecimiento metropolitano.
La modelación no afirma que la Municipalidad de Guatemala escogerá exactamente esa ruta. Muestra cuánto tendría que recaudar si decide hacerlo y permite reconocer sus consecuencias antes de que aparezcan dispersas en nuevas tasas y convenios.
En Santa Catarina Pinula, la pérdida cambia de geografía
Santa Catarina Pinula ofrece otra lectura del mismo problema. En 2025 percibió Q99.2 millones por IUSI. La norma destina al menos 70 % de esa recaudación a inversión y servicios básicos: unos Q69.4 millones.
Si la reforma reduce entre 40 % y 60 % de la base, el municipio enfrentaría una pérdida anual de Q39.7 a Q59.5 millones. Aplicada la proporción legal, entre Q27.8 y Q41.6 millones corresponderían a recursos que sostenían inversión y servicios.
En un municipio donde conviven condominios de alto valor, aldeas y sectores con déficits de infraestructura, esa reducción no se distribuirá de manera uniforme. El IUSI alimenta una bolsa municipal común. Los inmuebles de mayor valor aportan más; la inversión puede ejecutarse en otros puntos del territorio.
Ese mecanismo permite subsidios cruzados entre contribuyentes, servicios y lugares. La contabilidad disponible todavía no permite reconstruir cada quetzal desde un condominio hasta una obra concreta en una aldea. Sin embargo, la restricción presupuestaria es inequívoca: si la bolsa pierde entre Q40 y Q60 millones, habrá menos capacidad para financiar caminos, drenajes, agua, mitigación o mantenimiento, salvo que se cree otra fuente.
El efecto territorial puede ser regresivo. La exención beneficia con mayor intensidad absoluta a los propietarios de inmuebles residenciales de alto valor, mientras el recorte de inversión puede sentirse en comunidades que contribuían menos y dependían más de la redistribución municipal.
La reforma no solo cambia quién paga. Puede cambiar dónde se invierte.
Los subsidios cruzados no desaparecen: pierden financiamiento
Una ciudad funciona mediante múltiples transferencias internas. Quienes usan más intensamente una infraestructura no siempre cubren todo su costo. Los servicios rentables ayudan a financiar los deficitarios. Los ingresos generados en zonas de alto valor permiten intervenir en barrios y aldeas con una base fiscal menor.
El IUSI era uno de los instrumentos que sostenían esas transferencias porque gravaba un activo inmóvil y alimentaba el presupuesto del municipio donde ese valor se producía.
Al reducir esa fuente, cada subsidio cruzado tendrá que rehacerse. El municipio podrá cobrar más directamente al usuario, reducir la cobertura, trasladar el costo a otro contribuyente o solicitar recursos nacionales. Cada opción produce ganadores y perdedores diferentes.
Una tarifa de servicio puede afectar más a los hogares de bajos ingresos que un impuesto sobre la propiedad. Una carga al desarrollo puede recaer sobre futuros compradores. Un recorte de mantenimiento se acumula hasta convertirse en deterioro de infraestructura. Una transferencia nacional aumenta la dependencia del alcalde respecto del Ejecutivo y de los diputados.
La promesa de alivio tributario no resolvió estas decisiones distributivas. Solo las desplazó fuera del decreto.
También cambia el incentivo para conocer el territorio
La reforma tendrá otro efecto menos visible. Durante años, las municipalidades invirtieron en catastros, fotografía aérea, sistemas de información y actualización de valores porque conocer los inmuebles fortalecía la recaudación propia.
Con la vivienda a tasa cero, ese retorno fiscal disminuye. Los catastros seguirán siendo necesarios para gestionar riesgos, planificar infraestructura, controlar usos del suelo y prestar servicios. Pero competirán por recursos en presupuestos más estrechos y sin el incentivo inmediato de ampliar el IUSI residencial.
Es previsible que la actualización se concentre en comercios, usos mixtos y nuevas construcciones gravadas. La información sobre el parque habitacional puede envejecer. Primero se posterga un levantamiento; luego se reduce personal; años después, el municipio toma decisiones con un conocimiento más fragmentario de su propio territorio.
La pérdida fiscal puede convertirse así en pérdida de capacidad institucional.
Una discusión que apenas empieza: ¿gravar la propiedad o el valor del suelo?
No todas las reacciones a la reforma se han limitado a celebrarla o condenarla. Algunas empiezan a abrir una discusión más interesante sobre el impuesto que Guatemala debería construir después de esta crisis. Eduardo Mayora ha planteado una objeción de fondo al diseño tradicional del IUSI: al gravar conjuntamente terreno, construcción y mejoras, el impuesto puede castigar a quien amplía, formaliza o invierte en su inmueble.
Su planteamiento desplaza la pregunta. Ya no se trata únicamente de cuánto cobrar o a quién exonerar, sino de qué valor conviene gravar. Un impuesto más concentrado en el valor del suelo —o una tasa dividida que grave más la tierra y menos la edificación— podría preservar una fuente municipal de ingresos sin penalizar de la misma manera la inversión en vivienda y construcción. También permitiría recuperar una parte del valor que producen colectivamente las calles, los servicios, la accesibilidad y las decisiones urbanísticas, y reducir el incentivo a mantener tierra bien localizada vacante o subutilizada.
Es una línea que merece estudiarse, no una propuesta que pueda darse por validada. Separar el valor del suelo del valor de las construcciones exige catastros consistentes, mercados observables, avalúos masivos y actualizaciones periódicas. También requiere una transición que proteja a hogares con patrimonio inmobiliario pero poca liquidez y evite nuevos saltos arbitrarios en la valuación. Guatemala no dispone hoy de esas capacidades de forma homogénea.
La intuición, sin embargo, ayuda a mirar más lejos que el Decreto 18-2026. La alternativa al IUSI que teníamos no tenía que ser una exención residencial generalizada. Podía ser una reforma predial más profunda: mejor diseñada, gradual, transparente y más vinculada a la forma en que la ciudad crea valor. Esa conversación apenas comienza.
Menos recursos exigen más transparencia
La desconfianza ciudadana no apareció de la nada. Las propias municipalidades permitieron que la opacidad, el gasto cuestionable y la distancia entre impuestos y servicios erosionaran la legitimidad del IUSI. Defender su capacidad fiscal no equivale a defender cualquier gasto ni a extenderles un cheque en blanco.
Las municipalidades tampoco pueden utilizar la reforma como coartada. No toda obra suspendida será consecuencia inevitable del Congreso y no todo gasto merece ser protegido. Antes de crear nuevas tasas, reducir servicios o cancelar inversiones, cada administración deberá demostrar qué gastos prescindibles eliminó, qué privilegios revisó y por qué decidió proteger unas partidas y sacrificar otras.
Cuando el presupuesto se estrecha, importa todavía más cómo se gasta cada quetzal. Un recorte lineal puede ser administrativamente sencillo y territorialmente injusto: reduce por igual una partida superflua y el mantenimiento de un drenaje, una obra aplazable y una intervención urgente de mitigación. Ajustar bien exige priorizar con criterios públicos.
También exige transparencia reforzada. Las municipalidades deberían publicar de manera comprensible:
- cuánto dejan de recaudar por la reforma y cuánto reciben por las fuentes sustitutivas;
- qué gastos administrativos, plazas y privilegios reducen antes de trasladar costos a los vecinos;
- qué proyectos reprograman, cancelan o redimensionan;
- qué nuevas tasas, licencias o convenios crean para cerrar la brecha;
- qué obligaciones financieras dependen de ingresos propios;
- qué proveedores, contrataciones y modificaciones presupuestarias intervienen en el ajuste;
- cómo se distribuyen los recortes y la inversión entre zonas del municipio.
Esta información permitirá distinguir una consecuencia inevitable de la reforma de una mala decisión administrativa. También ayudará a detectar si la estrechez presupuestaria se utiliza para justificar contrataciones opacas, trasladar costos sin explicación o proteger gastos políticamente convenientes mientras se sacrifican servicios esenciales.
La responsabilidad queda distribuida. El Congreso tendrá que responder por haber reducido ingresos sin demostrar cómo se financiará el ajuste. Las municipalidades deberán probar que primero ordenaron prioridades, contuvieron gastos y cerraron espacios de corrupción. La ciudadanía y los órganos de control tendrán que seguir dónde reaparece el costo y cómo se administra la contracción.
La factura se verá en los presupuestos
El debate legislativo terminó con una promesa fácil de comunicar: los propietarios de vivienda pagarán menos. La mañana siguiente plantea preguntas menos cómodas. ¿Qué servicio se protegerá? ¿Qué obra se aplazará? ¿Qué gasto se eliminará? ¿Qué nueva carga se creará? ¿Quién podrá verificarlo?
Las respuestas aparecerán en las modificaciones presupuestarias, los proyectos reprogramados, las tarifas, los convenios urbanísticos y la distribución territorial de la inversión. Allí podrá comprobarse si el ajuste se utiliza para ordenar prioridades o si termina protegiendo ineficiencias y trasladando silenciosamente la factura.
La discusión no puede reducirse a estar con los alcaldes o contra ellos. Las municipalidades deberán demostrar que merecen administrar recursos públicos. El Congreso deberá responder por el vacío que creó. Y los ciudadanos tendremos que observar dónde reaparece el costo que hoy parece haber desaparecido.
La reforma puede aliviar una factura. No garantiza mejores municipalidades, menos corrupción ni ciudades más baratas. Eso dependerá de lo que se recorte, de lo que se proteja y de quién termine pagando por otra vía.
Terminó la celebración. Ahora habrá que seguir simultáneamente el dinero que deja de entrar y el dinero que todavía se gasta.