Guatemala recauda muy poco sobre la propiedad inmobiliaria. Reducir todavía más ese ingreso ofrece un alivio inmediato, pero deja intacto el costo de las calles, los drenajes, el alumbrado y los demás bienes colectivos que sostienen el valor de las propiedades.
La pregunta pública puede formularse sin rodeos:
¿Vale la pena debilitar el principal ingreso tributario municipal a cambio de una rebaja que, para una propiedad inscrita en Q500,000, equivale a Q125 al mes?
Participé la semana pasada en un conversatorio sobre el impuesto predial en América Latina y el Caribe, organizado con motivo del lanzamiento de la segunda edición del libro Sistemas del impuesto predial en América Latina y el Caribe, publicado por el Lincoln Institute of Land Policy. Sus autores compararon experiencias nacionales, discutieron los límites reales del impuesto y examinaron cómo distintos países han intentado resolver sus problemas de valoración, equidad y administración.
En Guatemala, el evento coincidió con una discusión legislativa que puede modificar de manera sustantiva el Impuesto Único Sobre Inmuebles. Esa coincidencia convierte una conversación técnica en una decisión pública inmediata. Ya no estamos hablando solamente de cómo mejorar un impuesto. Estamos decidiendo cuánto poder fiscal conservarán los municipios, quién pagará los servicios que el IUSI deje de financiar y quién asumirá la responsabilidad cuando aparezca la factura.
La advertencia ya salió de los espacios especializados. Este fin de semana, La Hora recogió los principales hallazgos del estudio y las preocupaciones expresadas por especialistas, autoridades municipales y representantes del Gobierno. El debate ya no puede atribuirse a falta de información. La pregunta es qué harán el Congreso y el presidente con la evidencia disponible.
Menos que la cuota de mantenimiento de un edificio
Una casa no vale únicamente por sus paredes. Su precio depende de la calle que permite llegar, del drenaje que reduce el riesgo de inundación, de la seguridad del entorno, del transporte cercano, del parque, de la escuela y de las reglas urbanísticas que ordenan los usos vecinos. Una avenida rehabilitada o una estación de transporte público puede aumentar el valor de propiedades cuyos dueños no financiaron directamente la obra.
La ciudad produce una parte de la plusvalía privada. El IUSI permite que una fracción pequeña de ese valor regrese al territorio.
Una contribución anual de Q2,000 equivale a unos Q166 al mes.
Muchos propietarios pagan cada mes más por mantener la garita y las áreas comunes de su edificio que por contribuir al mantenimiento de la ciudad completa. A la ciudad —que sostiene las calles, los drenajes, la iluminación, los parques, la movilidad y buena parte del entorno que valoriza ese inmueble— le pagan menos.
La cuota privada y el impuesto público tienen reglas distintas. La comparación solo establece la escala del esfuerzo.
La iniciativa 6709 propone reformar la Ley del IUSI y reducir su carga para distintos contribuyentes. Entre las modificaciones discutidas figura la sustitución de la escala vigente de 2, 6 y 9 por millar por una tasa máxima de 3 por millar, además de exoneraciones asociadas a determinadas formas de adquisición y financiamiento de vivienda.
La promesa política es fácil de comunicar: se pagará menos.
Pero si se elimina o reduce un impuesto, alguien paga de otra manera. Puede hacerlo el usuario mediante una tarifa. Puede hacerlo el vecino al recibir un servicio más precario. Puede hacerlo el contribuyente nacional mediante transferencias adicionales. Puede hacerlo la siguiente administración, que heredará infraestructura sin mantenimiento y deuda acumulada.
El costo no desaparece. Cambia de lugar, de momento o de pagador.
Un impuesto para aquello que no puede cobrarse por usuario
Hay servicios municipales que admiten una tarifa individual. Puede cobrarse el consumo de agua, el uso de un estacionamiento o la entrada a una instalación.
Otros gastos no pueden dividirse de esa manera. ¿A quién se factura exactamente el drenaje pluvial que evita que se inunde un barrio? ¿Cómo se cobra a cada beneficiario la iluminación de una calle, el mantenimiento de un parque, la regulación urbana o la red vial que permite que una propiedad sea accesible? ¿Qué parte paga el residente, cuál el visitante y cuál el comercio que recibe clientes gracias a esa misma infraestructura?
El impuesto predial es especialmente adecuado para esos bienes colectivos. Grava una base fija —la propiedad— que se beneficia del funcionamiento general de la ciudad. Además, vincula el valor inmobiliario con el territorio que contribuye a producirlo.
La Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles lo reconoce al ordenar que las municipalidades que administran el impuesto destinen al menos el 70 % de lo recaudado a servicios básicos y obras de infraestructura de interés y uso colectivo. La ejecución puede ser deficiente y la rendición de cuentas suele ser insuficiente. Esas fallas exigen mejores controles. Sin embargo, bajar la tasa no repara ninguna de ellas.
Guatemala parte de un impuesto extraordinariamente pequeño
El debate público puede dar la impresión de que Guatemala soporta una carga inmobiliaria excepcional. Los datos muestran lo contrario.
En los países de la OCDE, la recaudación supera en promedio el 1 % del PIB. En los trece países latinoamericanos examinados por el Lincoln Institute, el promedio fue de apenas 0.38 % en 2022.
El capítulo dedicado a Guatemala en la nueva edición del libro del Lincoln Institute estima una recaudación equivalente al 0.22 % del PIB en 2022.
La comparación debe hacerse con cuidado porque las fuentes internacionales no siempre incluyen los mismos tributos ni aplican idénticas metodologías. Aun con esa reserva, la escala es clara: Guatemala recauda aproximadamente una quinta parte del promedio de la OCDE y bastante menos que el promedio latinoamericano. El IUSI tiene un amplio margen para mejorar su base, cobertura y administración antes de poder describirse como un impuesto excesivo.
Su debilidad aparece también dentro del país. La investigación identifica 304 municipios con autonomía financiera media baja o baja, 47 que no reportaron recaudación del IUSI y un último proceso nacional de autoavalúo masivo realizado en 1987 y 1988. DICABI, el RIC, el Registro General de la Propiedad, la SAT y las municipalidades conservan distintas piezas de la información inmobiliaria, pero Guatemala todavía no las convierte en un sistema coherente.
El problema se encuentra en esa fragmentación: propiedades semejantes pagan montos distintos, los valores fiscales pueden permanecer congelados durante décadas y las actualizaciones resultan difíciles de comprender o impugnar.
Reducir la tasa general conserva todas esas desigualdades y les agrega una pérdida de ingresos.
La estabilidad y la capacidad de movilizar inversión
La pandemia ofreció una prueba que merece recordarse. Mientras cayeron ingresos asociados a ventas, consumo y prestación de servicios, la propiedad inmobiliaria permaneció en el territorio. El estudio regional documenta reducciones de la recaudación predial en ocho de los trece países examinados, junto con prórrogas y otros alivios. Aun así, su base mostró una estabilidad relativa frente a tributos mucho más sensibles al ciclo económico.
Esa estabilidad permite algo que suele olvidarse: planificar inversiones de varios años, aportar contrapartidas y respaldar financiamiento para infraestructura. Debilitar el IUSI reduce la recaudación inmediata y también la capacidad municipal de movilizar inversión futura.
Una reducción de Q1 en el impuesto puede traducirse en más de Q1 de ciudad que no se construye.
La tasa plana distribuye el beneficio hacia arriba
Las tasas vigentes aumentan con el valor acumulado de los inmuebles del contribuyente. El sistema funciona sobre valores fiscales con graves distorsiones, pero conserva una intención distributiva: los patrimonios inmobiliarios mayores enfrentan una tasa más alta.
Una tasa máxima única de 3 por millar altera esa relación.
En Irresponsabilidad fiscal: ¿quién defiende el IUSI en Guatemala? estimé el costo agregado que una tasa plana podría trasladar a las finanzas municipales. Aquí interesa observar el mismo cambio desde el contribuyente: cuánto ahorra cada tipo de patrimonio.
Una propiedad inscrita en Q500,000 que actualmente tributa al 6 por millar pasaría de pagar cerca de Q3,000 anuales a Q1,500. El ahorro sería Q1,500 al año, o Q125 al mes.
Un patrimonio inmobiliario registrado en Q10 millones que tributa al 9 por millar pasaría de aproximadamente Q90,000 a Q30,000. El beneficio alcanzaría Q60,000 anuales.
Los dos propietarios pagan menos, pero el ahorro absoluto aumenta junto con el patrimonio. Una reforma presentada como alivio familiar puede terminar otorgando sus beneficios más grandes a propietarios de múltiples inmuebles, centros comerciales y activos de gran valor.
La tasa plana es sencilla. Sus efectos distributivos no lo son.
La objeción razonable
Una persona mayor puede vivir en una casa adquirida hace décadas, ubicada hoy en un sector muy valorizado, y disponer apenas de una pensión. Ese problema de liquidez es real, pero no justifica una rebaja indiscriminada. La experiencia comparada ofrece respuestas focalizadas: mínimos protegidos para la vivienda principal, topes ante actualizaciones abruptas, alivios vinculados al ingreso y diferimientos recuperables cuando la propiedad se vende o se transmite.
He desarrollado estas alternativas en El enojo contra el IUSI es legítimo; la mala reforma no. Guatemala necesita valores fiscales comprensibles, procedimientos de revisión, actualización gradual, descuentos focalizados y cuentas municipales transparentes. La experiencia comparada también ofrece exenciones focalizadas, límites asociados al ingreso y mecanismos de diferimiento. Proteger a quien carece de capacidad de pago no exige reducir en la misma proporción el impuesto de quien posee varias viviendas o un gran patrimonio inmobiliario.
Una de las pocas experiencias efectivas de descentralización fiscal
El IUSI forma parte de una trayectoria institucional de casi cuatro décadas.
El Decreto 62-87 ya vinculaba el impuesto con la descentralización. A partir de 1994 comenzó el traslado de su administración a municipalidades con capacidad técnica. Los Acuerdos de Paz incorporaron compromisos de fortalecimiento fiscal municipal y catastro descentralizado. Cuando en 2002 llegaron la Ley General de Descentralización, la Ley de Consejos de Desarrollo y el nuevo Código Municipal, el país ya había iniciado una experiencia concreta de descentralización tributaria. Esa trayectoria institucional se examina con mayor amplitud en Cuando la autonomía fragmenta el territorio.
El traslado del IUSI entregó recursos, pero también responsabilidad. Cada municipalidad tuvo que registrar propiedades, emitir cobros, atender reclamos, asumir el costo político de recaudar y responder ante sus vecinos por el uso del dinero.
Esa relación directa importa. El vecino paga al gobierno local y puede preguntarle al alcalde qué hizo con esos recursos. Cuando el municipio depende de transferencias nacionales, la rendición de cuentas se vuelve más difusa: el alcalde reclama que el dinero no llegó, el diputado afirma que consiguió la obra y el ministerio decide tiempos y condiciones.
Reducir el ingreso propio incrementa esa dependencia.
El poder que recuperan los intermediarios
Un municipio con recaudación propia puede sostener parte de su agenda sin pedir cada obra al Ministerio de Finanzas o a un diputado. Puede preparar contrapartidas y decidir prioridades con mayor margen.
Cuando ese ingreso baja, la intermediación nacional crece. El diputado puede presentarse como quien consiguió el proyecto o abrió la puerta del ministerio. El Ejecutivo gana influencia sobre municipios que necesitan completar sus presupuestos. La inversión local queda más expuesta al calendario electoral y a la negociación política.
No es necesario atribuir una intención clientelar a cada actor para reconocer el incentivo. Cuanto menor es la autonomía fiscal municipal, mayor es el poder de quienes asignan o intermedian los recursos nacionales.
La autonomía municipal se parece a la de un hijo adulto. La ley puede reconocerle libertad, pero si todavía depende de “Papá Gobierno” para pagar sus gastos esenciales, esa libertad queda condicionada por quien controla el dinero.
La dependencia fiscal convierte la autonomía jurídica en una libertad bajo permiso.
La advertencia constitucional
La experiencia colombiana obliga a distinguir popularidad de constitucionalidad. En 2026, la Corte Constitucional anuló un decreto tributario de emergencia porque la habilitación extraordinaria que lo sustentaba no cumplía las exigencias constitucionales. No era una reforma predial ni constituye un precedente directo para Guatemala. Recuerda, sin embargo, que una mayoría política debe justificar cómo sus decisiones afectan recursos y autonomías protegidos.
El Congreso guatemalteco puede legislar sobre el IUSI. La autonomía municipal reconocida por la Constitución obliga de todos modos a preguntar hasta dónde puede reducirse desde el centro una de las pocas fuentes tributarias propias sin vaciar materialmente esa autonomía.
La semana de la decisión
Cuando la iniciativa vuelva al pleno, cada diputado tendrá que responder por el ingreso municipal que se pierda, por los servicios que queden sin financiamiento y por el beneficio que recibirán los patrimonios mayores. Tendrá que explicar por qué eligió una rebaja general en lugar de proteger de forma focalizada a los hogares con menor capacidad de pago y qué fuente sustituirá los recursos.
Si el Congreso aprueba la reforma, la responsabilidad pasará al presidente de la República. Podrá sancionarla y promulgarla o ejercer el veto. Si la sanciona, hará suyos sus efectos fiscales e institucionales. No podrá presentarlos después como una decisión exclusiva de los diputados.
La discusión sobre el IUSI desemboca así en una elección territorial: la ciudad que Guatemala puede sostener con recursos propios o la que deberá financiar mediante dependencia creciente. Una rebaja fiscal puede aprobarse en una tarde. Recuperar la capacidad fiscal de un territorio suele tomar décadas.
Cuando termine la sesión, la pregunta inicial seguirá allí:
¿Vale la pena debilitar el principal ingreso tributario municipal a cambio de una rebaja que, para una propiedad inscrita en Q500,000, equivale a Q125 al mes?
Si la respuesta es sí, todavía quedará por explicar quién pagará la ciudad después.
Siempre jean roch Lebeau nos entrega una catedratica de la mas informativa lo que nos permite entender como se debe abordar este tema tan importante como el IUSI,
Instrumento fiscal para empoder las Municipalidades donde cada uno pago acorde sus medios y situacion.